Правовые механизмы, регулирующие деятельность в области долевого строительства объектов

<div style="text-align: justify;">Отношение к долевому строительству довольно неоднозначное: с одной стороны, такой вид инвестирования в строительство позволяет приобрести квартиру в рассрочку; с другой стороны, могут возникнуть случаи нецелевого использования денежных средств дольщиков недобросовестными застройщиками.</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">В данной связи в рамках защиты интересов граждан, выступающих в качестве дольщиков (инвесторов) был принят Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон  № 214-ФЗ), вступивший в силу 01.04.2005 г.</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;"> В соответствии с частью 2 статьи 1  Закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">– на основании договора участия в долевом строительстве;</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">– путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством РФ о ценных бумагах;</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">– жилищно-строительными и жилищными накопительными  кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение  требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона № 214 - ФЗ. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона № 214- ФЗ может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">Перед заключением договора долевого строительства следует оценить застройщика и объект строительства.</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">Самая объективная оценка застройщика или инвестора - это уже реализованные им объекты. Если в городском округе уже много лет работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных проектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании сданных в эксплуатацию домов, по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">Если вы намерены стать одним из участников долевого строительства,  прежде всего, необходимо ознакомиться с некоторыми документами, которые застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу. Это:</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">– учредительные документы застройщика;</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">– свидетельство о государственной регистрации застройщика;</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">– свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">– утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность  за три последних года  деятельности либо, при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения, книги учета доходов и расходов застройщика;</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">– аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">Данные документы предоставляются в оригиналах или заверенных надлежащим образом копиях.</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">Необходимо обратить внимание на наличие разрешительной  документации на строительство объекта и сроки ее действия (разрешение на строительство и правоустанавливающий документ на земельный участок под строительство). </div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">Форме и содержанию договора участия в долевом строительстве Законом № 214-ФЗ уделено особое внимание. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это исключает возможность заключения застройщиком договоров с несколькими дольщиками относительно одной квартиры. </div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">Существенными условиями данного договора являются: конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче дольщику; срок  передачи; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. С 01.01.2014 г. обязательным будет содержание в договоре сведений о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">При отсутствии этих условий договор может быть признан недействительным в судебном порядке. Изменить эти условия возможно только по соглашению сторон.</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">При этом к застройщику как стороне договора Законом № 214-ФЗ  предъявлены особые требования. Право привлекать средства граждан (дольщиков) у застройщика возникает только после государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, либо договора аренды, субаренды земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком,  получения разрешения на строительство, а также опубликования, размещения проектной декларации. Эти условия лишний раз гарантируют дольщику, что строительство не будет приостановлено из-за споров о принадлежности участка, отсутствия разрешения на строительство и т. д.</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">В соответствии с требованиями Закона № 214-ФЗ риск случайной гибели объекта долевого строительства до его передачи в собственность дольщику несёт застройщик; в случае смерти участника долевого строительства его права и обязанности переходят к наследникам. </div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;"> Гарантийный срок для объектов долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, гарантийный срок не может составлять менее трех лет.  Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.</div> <p style="text-align: justify;"> </p> <div style="text-align: justify;">По вопросам, связанным с долевым строительством объектов на территории  Губкинского городского округа, заинтересованные лица могут обратиться в комитет по градостроительной политике администрации Губкинского городского округа: ул. Победы, д. 3, кабинет 302 или по телефонам: 5-55-36, 5-53-84.</div> <p> </p> <div style="text-align: right;"><strong>К. ТИТОВ,</strong></div> <div style="text-align: right;"><em>председатель комитета по градостроительной политике</em></div> <p> </p>